Ketika Pembeli PPJB "Menjual" Ulang Kepada Pihak Lain: Bahaya yang Sering Diabaikan

 

Oleh: Agus Suhariono - a Civil Servant 

 

Pernahkah Anda mendengar cerita ini?

Seseorang sebut saja Boyong, telah menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah dengan Astajim selaku penjual. Uang sudah lunas. Tinggal menunggu proses AJB. Namun sebelum AJB terjadi, Boyong merasa sudah "memiliki" tanah tersebut. Lalu Boyong datang ke notaris bersama Caplin, pembeli baru, dengan permintaan:

"Pak/Bu Notaris, tolong buatkan akta perjanjian bahwa saya mengalihkan hak saya ke Caplin.”

Permintaan ini tampak sederhana, bahkan masuk akal di mata sebagian orang. Bukankah Boyong sudah bayar lunas? Bukankah dia berhak "menjual" posisinya?

Jawabannya: tidak sesederhana itu ferguso. Dan justru di sinilah sering terjadi kesalahan fatal yang berujung sengketa.

Artikel ini akan mengupas tuntas: secara hukum, apa yang sebenarnya terjadi ketika Boyong mengalihkan ke Caplin tanpa melibatkan Astajim? Dan bagaimana sikap notaris yang benar?

A. Mari Mengingat Kembali: Apa Itu PPJB?

Secara sederhana, PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang sengaja dibuat sebelum jual beli yang sebenarnya terjadi. Dalam PPJB, penjual (Astajim) berjanji akan menjual tanahnya kelak, dan pembeli (Boyong) berjanji akan membayar. Namun hak kepemilikan atas tanah belum berpindah. Tanah masih tetap milik Astajim.

Para ahli hukum menyebut sifat PPJB ini sebagai obligatoir, artinya hanya melahirkan hak tagih (utang piutang prestasi), bukan hak kebendaan. Analoginya: PPJB itu seperti tiket pesawat yang sudah dipesan, tapi Anda belum benar-benar duduk di kursi pesawat. Anda punya hak untuk meminta tempat duduk, tapi Anda belum menjadi penumpang sah.

Dari sini muncul konsekuensi penting: Boyong belum menjadi memiliki tanah. Boyong hanya memiliki hak untuk menagih Astajim agar bersedia membuat AJB.

B. Ketika Boyong Ingin "Mengalihkan" ke Caplin

Andai kata Boyong menawarkan ke Caplin dan berkata, "Saya jual tanah ini, anda mau beli?" sebenarnya itu pernyataan yang keliru secara hukum. Karena tanah bukan miliknya Boyong. Yang dimiliki Boyong hanyalah hak tagih terhadap Astajim.

Jika Boyong dan Caplin kemudian membuat perjanjian di hadapan notaris, tanpa melibatkan Astajim, maka perjanjian itu secara hukum hanyalah perjanjian antara Boyong dan Caplin. Bunyinya kurang lebih: "Boyong berjanji kepada Caplin bahwa kelak Boyong akan mengupayakan agar Astajim mau berurusan dengan Caplin."

Lalu bagaimana posisi Caplin? Apakah Caplin bisa tiba-tiba datang kepada Astjim dan menagih AJB? Tidak. Karena Astajim tidak pernah tahu, apalagi setuju. Astajim hanya terikat pada Boyong berdasarkan PPJB pertama. Astajim bisa berkata dengan tegas: "Siapa kamu hai Caplin? Saya tidak mengenalmu. Saya hanya berurusan dengan Boyong."

Dalam bahasa hukum, perjanjian Boyong dan Caplin itu bersifat relatif yang hanya mengikat para pihak yang membuatnya, tidak mengikat pihak ketiga (Astajim). Ini adalah ajaran dasar dari Pasal 1315 dan 1340 KUH Perdata: perjanjian hanya berlaku bagi mereka yang membuatnya.

Akibatnya, Caplin tidak memiliki alat hukum apa pun untuk memaksa Astajim menyerahkan tanah. Caplin hanya bisa menagih Boyong jika Boyong ingkar janji. Namun jika Boyong  sudah tidak bisa dihubungi atau tidak punya uang? Caplin akan gigit jari.

C. Mengapa Praktik Ini Berbahaya bagi Semua Pihak?

Bagi Caplin (pembeli dari Boyong)

Inilah yang paling rentan. Caplin membayar uang kepada Boyong dengan keyakinan bahwa dirinya akan menggantikan posisi Boyong sebagai pembeli PPJB. Padahal tanpa persetujuan Astajim, posisi Caplin di mata hukum sama dengan orang asing yang tidak memiliki hubungan apa pun dengan tanah tersebut. Caplin hanya memegang secarik kertas perjanjian dengan Boyong. Jika Astajim menolak berurusan dengan Caplin, maka uang Caplin telah melayang ke Boyong tanpa jaminan apa pun.

Bagi Boyong (pembeli PPJB yang mengalihkan)

Secara formal, Boyong memang bebas membuat perjanjian dengan Caplin. Namun Boyong harus sadar bahwa ia hanya dapat mengalihkan hak tagihnya bukan hak atas tanah. Jika Boyong lalai menjelaskan hal ini kepada Caplin, atau bahkan sengaja mengaburkan fakta, maka Boyong dapat digugat karena telah menyesatkan Caplin (ingat Pasal 1328 KUH Perdata tentang perbuatan melawan hukum). Lebih parah lagi, jika Boyong menjual "posisi" yang sama kepada beberapa orang (Caplin 1, Caplin 2, Caplin3), maka Boyong telah melakukan praktik curang yang bisa berimplikasi pidana.

Bagi Astajim (penjual awal)

Sepintas Astajim seperti tidak dirugikan, karena tidak tahu dan tidak terlibat. Namun bahayanya muncul kemudian. Tiba-tiba suatu hari Astajim didatangi oleh C yang mengaku sebagai pembeli baru. Astajim menjadi bingung, bahkan bisa dituduh ingkar janji jika Caplin memaksa. Padahal Astajim sama sekali tidak pernah setuju. Di sinilah pentingnya Astajim  sejak awal membuat perjanjian yang tegas: "Hanya Boyong yang berhak menagih saya, tidak boleh dialihkan tanpa persetujuan tertulis saya." Sayangnya, banyak PPJB yang tidak mencantumkan klausul seperti ini.

 D. Bagaimana Sikap Notaris yang Benar?

Seorang notaris bukanlah mesin stempel yang mengesahkan semua permintaan klien. Notaris adalah pejabat negara yang bertugas menciptakan akta otentik sekaligus menjaga kepastian hukum. Karena itu, ketika Boyong datang dengan permintaan membuat perjanjian pengalihan ke Caplin tanpa melibatkan Astajim, notaris wajib melakukan hal-hal berikut.

Pertama, notaris akan mendengarkan dengan saksama. Lalu bertanya: "Apakah Astajim  (penjual awal) mengetahui dan menyetujui pengalihan ini?"

Jika jawabannya "tidak", maka notaris akan menjelaskan dengan santun namun tegas:

"Saya dapat membuat perjanjian antara Boyong dan Caplin. Namun perlu diketahui: perjanjian ini hanya mengikat Boyong dan C. Astajim sebagai penjual tidak terikat sama sekali. C tidak bisa memaksa Astajim untuk menandatangani AJB. Risiko ini harus dipahami oleh Caplin sebelum menandatangani."*

Kedua, notaris akan menuangkan disclaimer (pernyataan tegas) dalam akta. Kurang lebih bunyinya: "Pihak Astajim tidak mengetahui, tidak menyetujui, dan tidak terikat oleh perjanjian ini. Setiap tuntutan dari Caplin terhadap Astajim akan ditolak demi hukum."

Dengan disclaimer ini, notaris telah melindungi dirinya sendiri, juga melindungi Caplin dari ilusi hukum. Caplin akan sadar bahwa yang ia beli hanyalah janji dari Boyong, bukan hak atas tanah.

Ketiga, notaris yang ideal justru akan menolak permintaan ini, dan sebagai gantinya menawarkan solusi yang benar secara hukum: libatkan Astajim. Misal dibuatlah akta cessie (pengalihan hak tagih) yang disetujui atau diberitahukan kepada Astajim.

E. Solusi Hukum yang Benar: Libatkan Semua Pihak

Jika Boyong benar-benar ingin mengalihkan posisinya ke Caplin, jalan yang benar bukanlah membuat perjanjian tertutup tanpa Astajim. Melainkan mengundang Astajim, Boyong dan Caplin bersama-sama ke hadapan notaris, lalu dibuatkan akta yang berisi tiga hal sekaligus:

1. Pembatalan PPJB pertama antara Astajim dan Boyong secara sukarela.

2. Pengalihan hak tagih (cessie) dari Boyong kepada Caplin.

3. PPJB baru antara Astajim dan Caplin, atau bahkan langsung AJB jika pelunasan sudah terjadi.

Dengan prosedur ini, semua pihak terlindungi. Astajim tidak terikat ganda. Caplin mendapatkan kepastian hukum. Boyong lepas dari tanggung jawab. Notaris pun tidak khawatir digugat di kemudian hari.

Memang proses ini sedikit lebih rumit dan memakan waktu. Tapi bukankah lebih baik repot sedikit di awal daripada pusing besar di pengadilan nanti?

F. Penutup: Jangan Mengalihkan Tapi Memutus Rantai

Kasus Boyong yang ingin mengalihkan ke Caplin tanpa melibatkan Astajim adalah salah kaprah yang masih sering terjadi di masyarakat. Banyak orang mengira PPJB adalah "karcis kepemilikan" yang bisa diperjualbelikan seenaknya. Padahal secara hukum, PPJB hanya melahirkan hak tagih, bukan hak kepemilikan.

Untuk masyarakat yang ingin membeli "posisi" seseorang dalam PPJB: jangan pernah lakukan tanpa melibatkan penjual asli. Pastikan penjual tahu dan setuju. Jika tidak, uang Anda bisa melayang.

Untuk notaris: beranilah berkata tidak pada permintaan yang berpotensi menyesatkan pihak lain. Jika tetap diminta membuat akta, buatlah dengan disclaimer yang jujur dan tegas. Itu adalah bentuk perlindungan profesi sekaligus perlindungan kepada publik.

Pada akhirnya, hukum perjanjian mengajarkan satu hal sederhana: perjanjian hanya mengikat mereka yang membuatnya. Jika Astajim tidak diajak bicara, Astajim tidak akan pernah terikat. Dan Caplin yang tidak terikat dengan Astajim, pada akhirnya berpotensi dan hanya akan menjadi pihak yang paling dirugikan.

Artikel ini bersifat edukasi. Untuk kasus konkret, konsultasikan dengan notaris atau advokat yang menangani langsung perkara Anda.